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13.04.2021 15:04:01

Schroders: Was Immobilienverwalter im Anschluss an die Covid-19-Krise vom Gastgewerbe lernen müssen

Sophie Van Oosterom
Global Head of Real Estate

Die Zeiten, in denen Immobilienvermieter und -mieter nur über ein Bankkonto kommunizierten, sind vorbei. Alle Immobilieninvestoren tragen letztendlich auch einen Teil des operationellen Risikos der Unternehmen, die die Gebäude besetzen - zusätzlich zum Betrieb innerhalb der Gebäude.

Das Geschäft ist auch ohne Covid-19 unberechenbarer geworden. Die Unterbrechung des Geschäfts und der Mieteinnahmen während der Pandemie haben mit dem Mythos aufgeräumt, dass Vermieter vom Glück und Unglück ihrer Mieter isoliert sind. Umweltbewusstsein und -verantwortung verlangen einen effizienteren Einsatz von Ressourcen, insbesondere in der bebauten Umgebung.

Infolgedessen ist die genaue Kenntnis der Geschäftsmodelle der Nutzer, ihrer Erfolgsfaktoren sowie ihrer beabsichtigten Nutzung der Gebäude für Immobilienanlagen von grundlegender Bedeutung. Operative Fähigkeiten und eine Einstellung wie die des Gastgewerbes sind für die Verwaltung und Steigerung eines nachhaltigen Einkommens und einer nachhaltigen Wertschöpfung entscheidend.

Eine Ära des schnellen Wandels

Das Durchschnittsalter der Top-10-Unternehmen im S&P 500 Index hat sich seit dem Jahr 2000 mehr als halbiert, von 85 auf 35 Jahre. Diese Veränderung ergibt sich u. a. aus technologischen Fortschritten, der Disruption älterer Unternehmen und sich wandelnden Verbraucherpräferenzen. Die durchschnittliche Leerstandsquote in europäischen Einkaufszentren hat sich zwischen 2015 und 2020 verdoppelt. Die Anzahl der gewarteten Büro- und Arbeitsflächen hat sich verdreifacht. Der europäische Absatz von Elektrofahrzeugen hat sich vervierfacht. Selbst Lebensmittelgeschäfte verwandeln sich zunehmend in Lagerhäuser, die von Robotern und Software betrieben werden.

Angesichts des festen Standorts und der Art des Immobilienvermögens leidet der Immobilienmarkt besonders unter diesen dynamischen Trends bei der Kundennachfrage. E-Commerce wirkt sich stark auf die Nachfrage im Einzelhandel und in der Logistik aus. Neue Arbeitsgewohnheiten erfordern flexible Arbeitskonzepte. Die Berücksichtigung neuer gesundheitlicher Aspekte hat Auswirkungen auf die Benutzerdichte. Neue und anspruchsvolle ESG-Vorschriften wirken sich auf die Anforderungen an die Entwicklung, den Betrieb und die Berichterstattung zu Gebäuden aus.

Die Einstellung des Gastgewerbes

Dieses neue Paradigma verlangt von Immobilienbesitzern und -managern völlig neue Kompetenzen, die sich am Gastgewerbe ausrichten. Hotels operieren so seit Jahren. Hotelbesitzer wissen, dass die meisten "Mietverträge" nur für einen Tag gültig sind. Die Zimmerpreise richten sich nach dem Standort, der Art des Bewohners und dem Zweck des Aufenthalts. Einige Räume werden zum Beispiel nur für Meetings verwendet.

Bei einem solchen Modell muss jede Anlage als ein Geschäft verwaltet werden, und nicht als Sammlung von Mietverträgen. Das bedeutet, dass das Gebäude und die Dienstleistungen optimiert werden müssen, um im Einklang mit dem Geschäftsmodell und den Nachhaltigkeitszielen des Mieters zu stehen. Der nächste Schritt besteht darin, das beste Wirtschafts-/Vertragsmodell zu finden, das sowohl für Mieter als auch Vermieter sinnvoll ist. Das Modell kann und sollte für jeden Mieter oder jede Mietergruppe unterschiedlich sein und hängt vom Standort des Gebäudes und seiner beabsichtigten Verwendung ab.

Eine kürzlich von McKinsey durchgeführte Studie prognostiziert, dass der gesamte Bürobedarf aufgrund neuer Arbeitspräferenzen im Bürobereich um 20 % bis 30 % sinken könnte. Ob sich diese Prognose erfüllt, bleibt abzuwarten. Es ist jedoch bereits klar, dass viele neue Arbeitsweisen in Betracht gezogen werden. Daher wird die standardmässige Gestaltung der Büros wahrscheinlich von vielen verschiedenen Gestaltungsformen für unterschiedliche Benutzer abgelöst werden. Neue Büros könnten zentral gelegene oder hochwertige "Kunden- und Marken"-Hauptquartiere sein. Sie können voll ausgestattete und flexible Gemeindekulturzentren oder sogar ein "15-Minuten-Stadtbüro" sein, d. h. dezentrale Satelliten, die für integrierte Heim- und Team-Meetings geeignet sind. Es wird erwartet, dass Mieterverträge flexibler und von der Nutzung abhängig sein werden - zum Beispiel einzelne Zimmer, Langzeitaufenthalte, Konferenzzentren oder flexible Vereinbarungen von Monat zu Monat.

Die Nachfrage nach physischen Einzelhandelsflächen ist europaweit bereits um 15 % bis 20 % geschrumpft, sodass dieser Teil des Marktes in dieser Entwicklung einen Schritt voraus ist. Alle neuen Vertragsformen, die sich aus dem aktuellen Lockdown ergeben, sollten den Online-/Offline-Geschäftsmodellen entsprechen, die erfolgreiche Einzelhändler implementieren müssen, und somit auf die spezifische Nutzung der Anlage zugeschnitten sein.

  • Wird eine Immobilie eher für das Branding, den Vertrieb oder vielmehr für den tatsächlichen Verkauf verwendet?
  • Werden Immobilien die Kundenfrequenz als wichtigen Leistungsindikator und damit als Grundlage für die Vertragsbedingungen sehen?
  • Dienen Läden hauptsächlich der Markenpräsenz anstatt dem tatsächlichen Umsatz?

Logistikflächen sind heutzutage zwar stark gefragt, richten sich jedoch an verschiedene Branchen und externe Logistikanbieter und unterliegen ähnlichen Trends.

Kurz gesagt: Immobilieninvestoren, die in direkter Partnerschaft mit ihren Immobiliennutzern arbeiten und eine am Gastgewerbe orientierte Denkweise haben, reagieren eher proaktiv auf aufkommende Trends. Ein gegenseitigeres Übereinkommen kann Flexibilität in puncto Raumgestaltung, Vertragsform und Benutzererfahrung ermöglichen. Infolgedessen würden wir sowohl eine finanzielle Outperformance als auch eine überdurchschnittliche Leistung in Bezug auf ESG-Faktoren erwarten.

Was das neue Vermieter-Mieter-Verhältnis in der Praxis bedeutet

Was also sind die Schlüsselbereiche der erforderlichen Zusammenarbeit und wie wird letztendlich das erfolgreiche und nachhaltige Modell für diese Beziehung aussehen? Traditionell galt die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter als Nullsummenspiel mit einem Gewinner und einem Verlierer.

Wie lässt sich eine Win-Win-Situation erreichen, eine für alle Seiten vorteilhafte Partnerschaft zwischen Gebäudeeigentümern, Nutzern und der Umwelt? Im Zentrum dieser neuen Form der Zusammenarbeit stehen Transparenz und eine Bereitschaft zum Teilen.

1. Weitergabe geschäftskritischer Informationen

Bei jeder Verhandlung streben die Stakeholder nach ihrem eigenen optimalen Ergebnis, von dem oft angenommen wird, dass es zu Lasten der Gegenpartei geht. Da die Parteien jedoch von unterschiedlichen Motiven und Überlegungen ausgehen, können beide oft von einem transparenten Austausch von Zielen profitieren. Wenn der Eigentümer der Anlage die entscheidenden Faktoren für den Geschäftserfolg des Mieters besser versteht und rechtzeitig Informationen erhält, kann er Dienstleistungen und Rabatte anpassen und die Vertragsbedingungen während der gesamten Laufzeit der Beziehung optimieren. Dies trägt sowohl zum Geschäftserfolg des Mieters als auch zur zukünftigen Entwicklung bei.

2. Weitergabe von Betriebsdaten und -kosten

Auf einer detaillierteren Ebene ist ein verstärkter Austausch von Daten über die tatsächliche Nutzung des Gebäudes ebenso wichtig. Nutzungsdaten können die Verbesserung des Gebäudeerlebnisses unterstützen. Sie können eine optimale Raumnutzung gewährleisten, den Einsatz knapper Ressourcen wie Strom und Wasser sowie Abfall minimieren und CO2-Emissionen senken.

Die bebaute Umgebung macht 40 % der globalen CO2-Emissionen aus. Ein Teil davon ist auf die Verwendung von Baumaterialien (verkörperter Kohlenstoff) zurückzuführen, ein wesentlicher Teil ergibt sich jedoch durch die betriebliche Nutzung: Kühlung, Heizung und Beleuchtung. Beide Beteiligte sollten bereit sein, die Kosten für die Verbesserung des verkörperten CO2-Fussabdrucks bei der ursprünglichen Entwicklung oder die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes im Betrieb zu teilen. Eine bessere Isolierung und alternative Energiequellen wie Sonnenkollektoren können für beide Seiten von Vorteil sein. Es werden nicht nur die Emissionen, sondern auch die Betriebskosten gesenkt.

Eine wichtige Herausforderung besteht darin, Wege zu finden, um den Ressourcenverbrauch in Anlagen mit mehreren Mietern konsistent zu messen, ohne dabei die Privatsphäre zu verletzen. Es wurden eine Reihe von Technologielösungen und mobilen Apps entwickelt, die den Zugang zu Gebäuden steuern, Anweisungen zu verfügbaren Schreibtischen und Besprechungsräumen geben und die Steuerung von Temperatur und Beleuchtung ermöglichen.

Diese Apps arbeiten in Kombination mit Sensoren und Steuerungen, die in Schlösser, Heizungen, Lüftungsgeräte und Beleuchtung - in einem realen Beispiel des "Internet der Dinge" - eingebaut sind. Untersuchungen haben ergeben, dass Mitarbeitende, die die Heizung und Belüftung steuern können, glücklicher und produktiver sind. Detaillierte Daten zum Energieverbrauch können Gebäudemanagern helfen, Heizung und Kühlung zu optimieren und Abfall zu vermeiden, das Reinigungspersonal auf Hotspots zu konzentrieren und Störungen von Geräten frühzeitig zu erkennen. Dies führt zu zuverlässigeren Gebäuden, niedrigeren Versorgungs- und Servicegebühren und verhindert letztendlich eine frühzeitige Veralterung.

3. Überdenken des Vertragsverhältnisses

Vermieter und Mieter sollten in Bezug auf die Laufzeit, das Format und die Wirtschaftlichkeit eines Mietvertrags flexibler sein. Diese Flexibilität sollte sich nicht auf die Laufzeit des Mietvertrags oder die Anpassungsfähigkeit des Raums beschränken. Wie bereits erwähnt, berücksichtigt das beste Wirtschaftsmodell zwischen Vermieter und Mieter den wahren Zweck der Anlage.

Aufgrund der durch Covid-19 verursachten Marktveränderung haben Vermieter und Mieter nun die Gelegenheit, ihre Beziehung zu optimieren. Eigentümer von Anlagen, die nur langsam auf neue Trends reagierten, verloren gegenüber flexiblen Büroanbietern und anderen "Asset-Light-Serviceanbietern" an Boden, die sich als Zwischenhändler positionierten, was letztendlich zu höheren Kosten für die Mieter führte. Dieser Boden kann jetzt zurückgewonnen werden.

Zeit für einen neuen Mietvertrag

Der Immobilienmarkt verändert sich rasant und die Vermieter müssen bei der Verwaltung von Anlagen und Immobilien einen am Gastgewerbe orientierten Ansatz verfolgen. Jede Anlage muss als eigenständiges Geschäft verwaltet werden, um ein längerfristiges Einkommen und Wertschöpfung zu gewährleisten, CO2-Emissionen und den Abfall zu reduzieren und eine Veralterung zu verhindern. Dies erfordert spezialisiertere Immobilienressourcen, um die betriebliche Leistung, eine genauere Steuerung der Lieferketten und Investitionen in neue Technologien zu steigern. Eine betriebliche Partnerschaft mit den Mietern ist grundlegend, um umweltfreundliche und nachhaltige Ergebnisse zu erzielen.

Die Immobilienbranche muss dem Beispiel des operativ versierten Hotelsegments folgen. Alle Stakeholder - Eigentümer, Mieter, Mitarbeitende und Umwelt - können bestmöglich bedient werden. Die kurzfristigen Kosten dieses proaktiven Ansatzes müssen sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter getragen werden, werden jedoch durch die langfristigen nachhaltigen Vorteile für alle mehr als aufgewogen.

Hier erfahren Sie mehr: https://www.schroders.com/de/ch/asset-management/insights/

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Bildquelle: Schroders

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