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12.05.2021 14:09:44

Schroders: Mit Immobilienanlagen wirklich sozialen Einfluss ausüben

Schroders: Mit Immobilienanlagen wirklich sozialen Einfluss ausüben

Nick Montgomery
Head of UK Real Estate Investment

Mark Callender
Head of Real Estate Research

In der Vergangenheit war es zumeist so, dass Immobilienanleger benachteiligte Gebiete gemieden und sich stattdessen lieber auf grosse Stadtzentren und wohlhabende Städte konzentriert haben. Die Nachfrage nach Fläche - im Unterschied zum Bedarf - ist dort in der Regel stärker und es gibt einen etablierten Investmentmarkt für Käufer und Verkäufer.

Zweifelsohne wird für die meisten Anleger auch weiterhin die Maximierung der finanziellen Renditen im Mittelpunkt stehen. Allerdings sind wir der Meinung, dass es eine grundlegende Verlagerung hin zu Strategien gegeben hat, die eine positive soziale und ökologische Wirkung haben. Dieser Trend wurde durch COVID-19 noch beschleunigt. Der gefühlte Konflikt zwischen treuhänderischen Pflichten und nachhaltigem Investieren spiegelt die historische Ansicht wider, dass Sozialleistungen und Anlagerenditen aus demselben begrenzten Topf geschöpft werden.

Diese Gleichung geht nun nicht mehr auf - wenn sie das denn überhaupt jemals tat. Der Wert von Unternehmen oder Vermögenswerten hängt zunehmend vom sozialen Nutzen ab, den sie bieten. Die treuhänderischen Pflichten von Pensionsfonds und Vermögensverwaltern erfordern zunehmend, dass diese bei ihren Anlagestrategien auch Nachhaltigkeit und positive soziale Auswirkungen mit einbeziehen.

Jede Bewertung wesentlicher Anlagerisiken muss sowohl ESG-Faktoren als auch konventionelle finanzielle Risiken berücksichtigen. Tatsächlich verschwimmt der Unterschied zwischen beiden immer mehr. Die Regierungen erhöhen die Energieeffizienzstandards und beginnen damit, Geräte zu verbieten, die Kohlenstoffemissionen verursachen, beispielsweise Gasboiler.

Gleichzeitig ziehen Bewohner zunehmend Gebäude vor, die nachhaltig sind und Gesundheit und Wohlbefinden fördern, beispielsweise durch hochwertige Klimaanlagen oder Fahrradräume. Immobilien mit positiven sozialen und ökologischen Merkmalen haben ein geringeres Veralterungsrisiko und werden mit grösserer Wahrscheinlichkeit ihren Wert im Laufe der Zeit behalten.

Wie also können Immobilienanleger eine positive soziale Wirkung erzielen?

Wohnhäuser

Eine klare Priorität ist der Bau neuer Wohnungen, insbesondere der soziale Wohnungsbau für Menschen mit niedrigem Einkommen. Gegenwärtig sind Wohnungsbaugesellschaften auf eine Mischung aus staatlichen Zuschüssen, Bankkrediten, Anleiheemissionen und Gewinnen aus dem Bau von Häusern zum Verkauf angewiesen, um neuen sozialen und erschwinglichen Wohnraum zu finanzieren.

Die Gewinne aus Hausverkäufen könnten jedoch stark sinken, sollten die Immobilienpreise in Zukunft fallen. Darüber hinaus können Wohnungsbaugesellschaften nur ein begrenztes Mass an Schulden aufnehmen, wenn sie ihr AAA-Rating behalten möchten Der durchschnittliche Verschuldungsgrad der Wohnungsbaugesellschaften lag 2019 bei 51 %.

Eine alternative Möglichkeit wäre, dass private Investoren neue soziale oder erschwingliche Wohnungen bauen und diese dann zur täglichen Verwaltung an eine Wohnungsbaugesellschaft vermieten. Über dieses Modell hat Schroders bereits in sozial geförderten Wohnungsbau für Erwachsene mit Lernschwierigkeiten investiert.

Der Investor könnte im Besitz des gesamten Projekts sein oder auch nur eines Teils davon. Ausserdem könnte es einen Mechanismus geben, über den die Wohnungsbaugesellschaft ihren Anteil mit der Zeit erhöhen kann. In einer Abwandlung des gleichen Modells könnten sich Investoren mit lokalen Behörden zusammenschliessen und den Bau neuer Wohnhäuser auf Grundstücken finanzieren, die sie besitzen.

Die Entscheidung der Regierung, die Obergrenze für die Kreditaufnahme für Wohnimmobilien im Jahr 2018 abzuschaffen, hat eines der Haupthindernisse für den Bau von mehr Wohnungen durch die lokalen Behörden beseitigt.

Stadtzentren

Eine weitere grosse Herausforderung für benachteiligte Gebiete ist die Sanierung der Innenstädte. Der Anstieg beim Online-Shopping und die Zunahme leer stehender Geschäfte ist zwar ein nationales Phänomen, tendenziell ist das Problem jedoch in benachteiligten Vierteln akuter.

Dies liegt zum Teil daran, dass Menschen in benachteiligten Gebieten weniger Geld ausgeben können, ist aber auch darauf zurückzuführen, dass Immobilienpreise und Handelswerte dort oft so niedrig sind, dass es sich für Entwickler nicht lohnt, leer stehende Einzelhandelsflächen für eine andere Nutzung umzuwandeln.

Es ist viel wahrscheinlicher, dass ein leer stehendes Kaufhaus in Guildford oder Harrogate zu Wohnungen, Sozialwohnungen, Seniorenwohnungen usw. umgebaut wird als ein ähnliches Gebäude in Clacton oder Wolverhampton. Die Regierung hat eine Reihe von Massnahmen zur Sanierung von Stadtzentren in weniger wohlhabenden Gebieten angekündigt (beispielsweise die Fonds "Future High Street Fund", "Leveling Up Fund" oder "Shared Prosperity Fund"), die jedoch ohne private Investitionen nicht erfolgreich sein werden.

Arbeitsplätze

Immobilienanleger können den Menschen in benachteiligten Gebieten auch auf andere Weise helfen - beispielsweise über Beschäftigungsmöglichkeiten. Wenn der Privatsektor Büro-, Einzelhandels- und Industrieflächen lokalen Start-up-Unternehmen, Wohltätigkeitsorganisationen und anderen gemeinnützigen Gruppen zum Nulltarif oder zu einer ermässigten Miete zur Verfügung stellt und dadurch die Zahl der Arbeitsplätze erhöht wird, würde dies eine neue Form des lokalen Einkommens schaffen.

Eine andere Idee wäre, bei Wohnungs- und Gewerbebauprojekten auch neue öffentliche Räume oder Gärten mit einzubeziehen. Es besteht ein enger Zusammenhang zwischen der körperlichen und geistigen Gesundheit der Menschen. Darüber hinaus könnten Entwickler darauf bestehen, dass Bauunternehmer einen bestimmten Anteil der lokalen Bevölkerung beschäftigen und angemessene Schulungen für diejenigen anbieten, die zuvor arbeitslos waren.

Egal, ob es sich um neue Wohnungen, Gewerbeflächen oder eine Hausarztpraxis handelt - der entscheidende Ansatzpunkt bei all diesen Initiativen ist, zunächst herauszufinden, welche Bedenken die lokale Bevölkerung und lokale Interessengruppen haben und wie diese zu lösen sind.

Für eine Balance zwischen finanziellen und sozialen Renditen sorgen

Wenn man "das Richtige tut", nimmt man nicht automatisch auch eine niedrigere finanzielle Rendite in Kauf. Bei der Installation von LED-Beleuchtung liegt die Amortisationszeit beispielsweise in der Regel bei ein bis drei Jahren. In anderen Fällen entstehen jedoch eindeutig Opportunitätskosten, beispielsweise wenn lokalen Start-ups niedrigere Mieten berechnet werden oder wenn Land für sozialen Wohnungsbau anstatt für den Bau von Häusern zum Verkauf verwendet wird.

Der Umfang dieser Kosten-Nutzen-Abwägung variiert von Projekt zu Projekt, genauso wie die Mischung aus Einkommen und Kapitalwachstum sowie der Renditezeitpunkt.

Tendenziell wird sozialer und bezahlbarer Wohnraum stabile finanzielle Renditen liefern, die sich hauptsächlich aus dem Einkommen zusammensetzen. Sanierungsprojekte sollten höhere Renditen erzielen, jedoch kann es hier ein Jahrzehnt oder länger dauern, bis diese zum Tragen kommen. Darüber hinaus können solche Projekte anfangs mit einem hohen Risiko verbunden sein und wenig bis gar kein Einkommen bringen.

Die Sanierung des Londoner Viertels Kings Cross war ein grosser Erfolg, allerdings hat das Unternehmen Argent, das für die Entwicklung verantwortlich war, an mehr als 300 öffentlichen Meetings teilgenommen und 100 Millionen britische Pfund in Infrastruktur investiert, bevor ein Einkommen erzielt wurde.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass ein dringender Bedarf besteht, mehr in weniger wohlhabende Gebiete zu investieren, und dass COVID-19 die Ungleichheit verstärkt haben dürfte. Für eine wachsende Zahl an Investoren stellen die sozialen Auswirkungen ein wichtiges Element ihrer Strategien dar. Diese Investoren werden also eher zu solchen Projekten tendieren, anstatt sie als Bürde zu betrachten.

Unseres Erachtens ist es möglich, ein Immobilienportfolio in Grossbritannien aufzubauen, das sowohl in finanzieller Hinsicht als auch in Bezug auf einen praktischen Beitrag zur Gesellschaft und zur Umwelt eine positive reale Rendite erzielt.

Unser vollständiger Artikel, der sich mit der Stadtökonomik in Grossbritannien befasst und hierbei auch auf regionale Ungleichheiten eingeht, steht unten zur Verfügung.

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Hier erfahren Sie mehr: https://www.schroders.com/de/ch/asset-management/insights/

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Bildquelle: Schroders

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