Schroders: Chancen bei Einzelhandelsimmobilien

Der Onlinehandel hat den stationären Einzelhandel in den vergangenen Jahren enorm unter Druck gesetzt. Im Jahr 2015 entfielen in der EU nur rund 5 % des Einzelhandelsumsatzes auf den Onlinehandel. Ende 2019 hatte sich dieser Anteil mit 9,5 % nahezu verdoppelt.

Covid-19 hat diese Entwicklung noch beschleunigt. Während der Lockdowns waren fast alle stationären Einzelhandelsgeschäfte geschlossen, sodass die Verbraucher auf den Onlinehandel umstiegen.

2020 entfielen geschätzte 15 % aller Einzelhandelsumsätze in der EU auf den Onlinehandel. Auch wenn einige Verbraucher nach der Pandemie wieder in die Läden zurückkehren, so wird in Zukunft doch ein beträchtlicher Anteil der Ausgaben dauerhaft im Internet ausgegeben. Bis 2025 wird der Anteil der Onlineumsätze in der EU auf schätzungsweise über 20 % steigen.

Wir sind jedoch der Ansicht, dass diese Verallgemeinerung des unter Druck stehenden Einzelhandels nicht gerechtfertigt ist: Denn die Branche ist differenziert. Wir glauben, dass einkommensorientierte Anleger nachhaltige Renditen erzielen können, wenn sie sich auf den widerstandsfähigsten Teil des Sektors konzentrieren.

Welche Chancen gibt es?

Die Verlagerung auf den Online-Bereich ist unbestreitbar, und tatsächlich reduzieren einige Einzelhändler - oft in enormem Masse - ihre stationäre Präsenz und verhandeln über niedrigere Mieten (und Umsatzmieten), um Immobilienportfolios zu "optimieren". Der Leerstand in Einkaufszentren und den Innenstädten nimmt zu.

Infolgedessen sind Einzelhandelsinvestitionen bei vielen Immobilieninvestoren in Ungnade gefallen. Daten von Real Capital Analytics zufolge stellten Einzelhandelsinvestitionen zwischen 2007 und 2016 regelmässig zwischen 20 % und 25 % des Investitionsvolumens in Westeuropa. Dieser Anteil fiel im Zeitraum von 2017 bis 2020 auf nur 12 % bis 15 %.

Wir sind der Meinung, dass Anleger, die den Einzelhandel abschreiben, sich Chancen entgehen lassen. Insbesondere zwei Formate haben in den vergangenen Jahren und in der aktuellen Krise eine hohe Widerstandsfähigkeit und ein hervorragendes Wachstum gezeigt.

- Supermärkte
- Fachmärkte

Ein genauerer Blick auf den Onlinehandel zeigt grosse Unterschiede zwischen den Produkten, die Verbraucher online kaufen, und solchen, die sie im Laden kaufen. So weisen Mode und Unterhaltungselektronik einen sehr hohen Onlineanteil auf. Ein ganz anderes Bild ergibt sich jedoch bei Lebensmitteln, Drogerieartikeln, Heimwerkerartikeln und Artikeln für die Gartenarbeit.

Das heisst nicht, dass Fachmärkte und Lebensmittelgeschäfte überhaupt nicht vom Onlinehandel unter Druck gesetzt werden. Die Art der Waren, die sie verkaufen, und die Vorlieben der Verbraucher (also die Selbstauswahl) machen sie jedoch weiterhin äusserst robust. Viele Lebensmittelhändler nutzen das Internet zudem erfolgreich zusätzlich zu ihren stationären Läden, z. B. durch Click & Collect oder durch den Onlineverkauf von ausgewählten Produkten.

Der Lebensmitteleinzelhandel über das Internet (insbesondere mit Lieferung nach Hause) steckt in wichtigen kontinentaleuropäischen Ländern wie Frankreich und Deutschland noch in den Kinderschuhen. Dies gilt umso mehr in Südeuropa, wo die Verbraucher immer noch stationäre Läden bevorzugen und der Aufbau eines umfassenden Liefernetzes für Einzelhändler äusserst kostspielig ist.

In Deutschland, wo die Verbraucher nach wie vor äusserst marken- und preissensibel und die Lebensmittelmargen niedrig sind, bleibt die Etablierung eines rentablen Modells für die Lieferung nach Hause eine Herausforderung. Und in Frankreich, wo 2020 der Onlineanteil des Lebensmitteleinzelhandels 5,0 % erreichte, sind für das "Click & Drive"-Modell weiterhin stationäre Läden als Stellen erforderlich, wo die Verbraucher ihre Online-Einkäufe an ausgewiesenen Buchten auf dem Parkplatz abholen können.

Trotzdem setzen viele Lebensmittelhändler neue Technologien zunehmend ein. Viele haben Apps eingeführt und experimentieren mit neuen Technologien in ihren Läden, wie mit digitalen Preisschildern und Handscannern, sodass die Käufer nicht mehr auf Kassierer angewiesen sind. Datenanalysen in Echtzeit ermöglichen die Überwachung des Verkaufs und die Optimierung des Lagerbestands, wodurch Lieferketten effizienter werden. Einige Händler eröffnen auch kleinere Formate im Stadtzentrum, um einen grösseren Anteil bei den Waren des täglichen Bedarfs für sich zu beanspruchen.

Lebensmitteleinzelhändler und insbesondere Discounter haben sich auch weiter an die Kundenbedürfnisse angepasst und ihre Läden attraktiver gestaltet, beispielsweise in Bezug auf Innenausstattung und Beleuchtung. Auch hat der Anteil der Bio-Lebensmittel zugenommen und es werden immer mehr frische Produkte, beispielsweise an Bäckertheken, angeboten.

Bevorzugte Formate

Zwei Formate gingen als klare Gewinner aus der Pandemie hervor. Erstens der Lebensmitteleinzelhandel in städtischen Gebieten. Zweitens die Fachmärkte.

Während fast alle anderen Einzelhandelsformate geschlossen werden mussten, durften Supermärkte, Heimwerker- und in geringerem Masse grosse Fachmärkte geöffnet oder zumindest länger geöffnet bleiben. In Supermärkten stiegen die Umsätze, was teilweise auf Ausgaben zurückzuführen war, die normalerweise in Restaurants, Cafés und Bars getätigt worden wären. Die Einzelhändler in den Bereichen Heimwerken, Gartenbau und Sport profitierten davon, dass die Menschen ihre Häuser renovierten, ihre Gärten verschönerten oder zu Hause oder im Freien Sport trieben.

Der starke Unterschied bei der Bedrohung durch das Internet und der Widerstandsfähigkeit gegenüber der aktuellen Pandemie spiegeln sich auch in der Statistik der Mieteinnahmen und den Immobilienrenditen wider. Der Einzug der Mieten für Einkaufszentren gestaltete sich angesichts von Schliessungen und/oder Einschränkungen der Handelszeiten schwierig. Die Investitionsnachfrage und die Renditen für Supermärkte und Fachmärkte haben sich 2020 in den meisten Teilen Europas tatsächlich verbessert.

Die meisten Immobilien-Anlageklassen verzeichneten im Jahr 2020 einen Rückgang bei der Anzahl der Transaktionen und beim Gesamttransaktionsvolumen. Während Einkaufszentren in Ungnade gefallen sind, verzeichneten Supermärkte und Fachmärkte im Vergleich zu 2019 leichte Zuwächse. Ein weiteres grosses Plus aus Anlegersicht ist, dass viele Supermärkte und Fachmärkte immer noch zu längeren Mietverhältnissen bereit sind - ganz im Gegensatz zu Branchen wie Mode oder Gastronomie.

Nachhaltige Mieten

Letztendlich konzentrieren wir uns auf Einzelhändler, die nachhaltige Mieten zahlen. Supermärkte und Fachmärkte in grossen oder wachsenden Einzugsgebieten mit erschwinglichen Mietpreisen und qualitativ hochwertigen Produkten, die sich gegenüber dem Onlinehandel behaupten können, sind weiterhin attraktive Anlagen.

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