Immobilien für die Altersvorsorge: Immobilien als Teil des privaten Vorsorgeportfolios?

Das Jahr 2022 war für Politik und Gesellschaft und Investoren äusserst schwierig. Mit Ausnahme von Rohstoffen erlitten alle wichtigen Anlageklassen hohe Verluste - und dass sowohl Aktien als auch die üblicherweise diversifizierenden Obligationen rekordhohe Verluste verzeichneten, war eine aussergewöhnliche Konstellation. Die als vergleichsweise sehr stabil geltenden Immobilienanlagen waren ebenfalls Turbulenzen ausgesetzt, ausgelöst von Energieschocks und den steigenden Zinsen. Der physische Immobilienmarkt in der Schweiz hat bisher jedoch wenig Schwäche gezeigt und sich als «sicherer Hafen» bewährt, wobei vor allem Wohnimmobilien von einer hohen Nettozuwanderung profitierten.

Chancen und Risken von Immobilien

Sollten Immobilienanlagen nicht nur für Vorsorgeeinrichtungen, sondern auch für Privatpersonen ein Baustein eines Vorsorgeportfolios sein? Ja, denn vieles spricht für eine Investition in Immobilien. Sie werfen regelmässige Renditen und Cashflows ab und bieten einen langfristigen Werterhalt mit Wertsteigerung, gerade auch in einem inflationären Umfeld. Im Portfoliokontext sind Immobilien besonders interessant, da sie kaum mit anderen Anlageklassen korrelieren und somit eine wichtige Diversifikationsaufgabe übernehmen.

Allerdings sind auch einige Herausforderungen und Risken zu beachten. Direktanlagen in einzelne Einfamilienhäuser oder Wohnungen stellen ein Klumpenrisiko dar und der Aufwand für den Unterhalt und die Bewirtschaftung ist hoch. Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser liefern die gewünschte Risikodiversifikation, aber auch dort sollte die Kostenwahrheit (z.B. die Kosten der externen Verwaltung) nicht unterschätzt werden. Zudem bergen Liegenschaften immer ein Liquiditäts- und Transaktionsrisiko, das im Auge behalten werden muss.

Renditeüberlegungen spielen beim Kauf einer Investitionsimmobilie die zentrale Rolle. Die Kapitalkosten müssen genau abgeschätzt werden, da höhere Zinsen auch in guten Lagen oft nur verzögert auf die Mietenden überwälzt werden können. Von Vorteil ist, wenn die Investierenden nicht nur wegen der erwarteten Rendite eine Liegenschaft kaufen, sondern zudem eine gewisse Affinität zu Immobilien haben. Sie sollten, wenn möglich, etwa über minimale rechtliche Kenntnisse oder gar handwerkliches Geschick verfügen, um kleinere Unterhaltsarbeiten selbst ausführen und somit die Verwaltungskosten reduzieren zu können.

Direktanlage oder Immobilienfonds?

Durch die Investition in breit diversifizierte, kotierte Immobilienfonds können einige Probleme umgangen werden, die Veräusserung von Anteilen kann jedoch an bestimmte Haltefristen und Rückgabetermine gekoppelt sein. Im letzten Jahr hat sich aber besonders gut gezeigt, dass börsenkotierte Immobilienfonds viele Eigenschaften von anderen Wertschriften aufweisen, auch sie waren sehr volatil und erlitten bedeutende Kurseinbussen. Nicht kotierte Anlagevehikel weisen eine geringere Korrelation zu den Wertschriftenmärkten auf, sind jedoch wenn überhaupt oft nur für besonders finanzstarke Personen zugänglich.

Und wie steht es mit der selbst bewohnten Liegenschaft als Teil der Altersvorsoge? Diese Variante ist nicht nur sehr beliebt, sondern auch finanziell sinnvoll. Viele Besitzer von Wohneigentum sind bei Pensionierung jedoch zum (teilweisen) Kapitalbezug ihres angesparten Vermögens in der zweiten Säule gezwungen, um ihre Hypothek zu amortisieren. Einerseits kann sich dies negativ auf die finanzielle Sicherheit im Alter auswirken; andererseits stellt eine tiefe Hypothek eine zusätzliche Sicherheit dar, da die Liegenschaft ihren Wert behält oder gar steigert, auch wenn andere finanzielle Mittel erschöpft sind.

Bei vorsichtiger Auswahl können Immobilien ein wichtiger Bestandteil und ein sicherer Wert im Altersportfolio sein.

Autor: Dr. Werner E. Rutsch, Mitglied der Geschäftsleitung von AXA Investment Managers Schweiz