17.06.2020 16:42:09

Schroders: Nicht nur schwarz und weiss: Q&A zu den Immobilienmärkten

Schroders: Nicht nur schwarz und weiss: Q&A zu den Immobilienmärkten

Roger Hennig
Leiter Immobilien Schweiz

Dieses Interview erschien im Magazin «Immobilien Business» am 11.06.2020.

IMMOBILIEN Business: Die Verwerfungen, die infolge der Massnahmen vieler Regierungen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie entstanden sind, treffen auch die Immobilienbranche - was sich nicht zuletzt in den heftigen Wertverlusten vieler Immobilien-AGs und -Fonds bemerkbar macht. Wie gestaltet sich die Lage aktuell?

Roger Hennig: Wie bei jeder Krise, haben die Börsen auch nach Ausbruch der Corona-Krise sehr heftig - und teils auch übertrieben - reagiert; inzwischen haben sich die Wogen wieder etwas geglättet. Doch sind die wirtschaftlichen Auswirkungen der Krise zum aktuellen Zeitpunkt, wenn überhaupt, nur sehr schwer zu prognostizieren.

Wie reagieren Immobilieninvestoren in solch einer Situation?

Hier gibt es im Grunde zwei Bereiche: das Manövrieren und Management des aktuellen Portfolios durch die Krise auf der einen Seite und die Analyse der Auswirkungen der Krise auf zukünftige Anlageentscheide im An- und Verkauf auf der anderen Seite. Wesentlich für beide Bereiche sind aus meiner Sicht folgende Fragen: Welche Sektoren und Branchen sind unter Druck geraten? Welche erweisen sich hingegen als widerstandsfähig? Und welche Langzeittrends beschleunigt die Pandemie?

Sie sagten eben, die weiteren Entwicklungen seien schwer prognostizierbar …

In der Tat - die Corona-Krise stellt uns vor besondere Herausforderungen. Unter normalen Umständen sind Mieteinnahmen stabil und vorhersehbar. Das macht ihren Reiz für Investoren und Kreditgeber aus. Selbst in der globalen Finanzkrise waren bei Schweizer Immobilien Mieteinnahmen und Kaufpreise nicht wesentlich betroffen. Wir befinden uns jedoch in einer Sondersituation: Die Regierungen haben das öffentliche Leben und grosse Teile der Wirtschaft stillgelegt; es bleibt abzuwarten, wie schnell die Wirtschaft nun wieder hochfährt. Doch sieht man genauer hin, gibt es auch in dieser Krise sowohl Verlierer als auch Gewinner.

Die Verlierer sind unschwer auszu­machen - etwa der Detailhandel.

Sicher, der Detailhandel ist ein klarer Verlierer der Einschränkungen, auch wenn diese inzwischen gelockert wurden. Schliesslich wurden in weiten Teilen Europas Geschäfte, die nicht dringend für die Grundversorgung benötigt werden, geschlossen - bis auf Banken, Lebensmittelgeschäfte und Apotheken. Selbst nach den mittlerweile erheblichen Lockerungen in vielen Ländern bleibt das Umfeld für den Detailhandel anspruchsvoll. Allerdings muss man sehen, dass diese Situation auch eine Art Brandbeschleuniger für Unternehmen mit wackelnden Geschäftsmodellen ist und solche, die vorher schon finanzielle Probleme hatten.

Heisst konkret?

Dass die Corona-Krise für einige das Aus bedeuten und die Zahl der Insolvenzen zunehmen wird. Aber dieser Trend verschärft die Situation im sta­tionären Handel weiter. Wer jetzt über kein digitales Standbein verfügt, wird das Nachsehen haben. Wenn Menschen nicht mehr in Geschäften einkaufen und in Restaurants essen können, steigen sie aufs Internet um - der Konsum verlagert sich vom Geschäft auf der Strasse zum iPad. Läden und Restaurants, die eine benutzerfreundliche Web-­Präsenz haben und deren Waren und Gerichte online bestellt und geliefert werden können, sind klar im Vorteil gegenüber jenen, die im Hinblick auf die digitale Präsenz hinterherhinken. Sich nicht für die Digitalisierung fit gemacht zu haben rächt sich nun. Man darf aber nicht alle Detailhändler oder -formate über einen Kamm scheren und es darf nicht vergessen werden, dass auch hochprofessionelle Online-Detailhändler in der Krise nicht automatisch zu den Gewinnern gehören.

Wer zum Beispiel?

Die Anbieter von Mode und Schuhen verzeichneten Umsatzrückgänge: Wenn man nicht rausgeht, warum neue Kleidung kaufen? Doch es gibt auch positive Beispiele, wie die Baufachmärkte, die trotz der Krise einen positiven Geschäftsgang im 2020 erwarten. Die Schweizer kaufen nach dem Lockdown und im Homeoffice deutlich mehr ein in den Baufachmärkten, um ihre Eigen­heime zu verschönern.

Wie sehen Sie die weitere Entwicklung?

Die Corona-Krise hat nicht nur kurz-, sondern auch langfristige Folgen. Durch das Sterben kleinerer Geschäfte könnte die Markenvielfalt kurzfristig geringer werden, eine grosse Konsolidierungswelle dürfte über die Branche hinwegrollen; die grossen Akteure auf dem Markt werden die Chance nutzen, um sich grössere Marktanteile zu sichern. Hinzu kommt, dass trotz aller Konjunkturprogramme kurz- und mittelfristig mit höherer Arbeitslosigkeit zu rechnen ist. Insofern wird auch der Kuchen, den sich die Detailhändler teilen müssen, zukünftig kleiner ausfallen.

Ein Prozess, der sich auch nach den Einschränkungen fortsetzen wird?

Auch dann wird der Marktanteil des Online-Handels wahrscheinlich nicht auf das Vorkrisenniveau zurücksinken. Denn: Menschen, die zuvor eine gewisse Scheu davor hatten, Dinge übers ­Internet zu kaufen, werden diese aufgrund der Ladenschliessungen nun teilweise überwunden haben. Zwar werden viele Verbraucher wieder in die Läden und Restaurants zurückkehren und die bisherigen «Probleme» des Online-Handels wie Lieferzeiten, Rücknahmen oder Paketzustellung werden auch erstmal weiterbestehen. Ein wesentlicher Teil der vormals physischen Umsätze wird aber dauerhaft verloren gegangen sein.

Werden es Anlagevehikel mit Fokus auf Shoppingcenter oder Detailhandel zunehmend schwerer haben?

Dies ist anzunehmen, wobei man, wie gesagt, sehr genau hinschauen muss. Es gibt durchaus Anlagevehikel und Betreiber, die es verstanden haben, sich auf die veränderten Einkaufswelten einzustellen und etwa ihre Shopping Center neu positioniert haben, indem sie zum Beispiel eine attraktive Gastronomie oder Freizeitangebote integriert haben. Auch dürften die besten Lagen in den grossen europäischen Städten, die ja zukünftig auch wieder vom Tourismus profitieren, oder Fachmarktzentren, die der Nahversorgung in wachsenden Städten dienen, nach wie vor eine Zukunft haben. Problematisch wird es hingegen bei den sekundären Lagen oder veralteten Immobilien und Detailhandelsformaten. Hier wird sich noch deutlicher die Spreu vom Weizen trennen. Doch bleibt festzuhalten, dass angesichts der Herausforderungen im Detailhandel der Appetit der Investoren in diesem Segment inzwischen spürbar abgenommen hat.

Sie sagten, es gebe auch Gewinner bei dieser Krise - wen beispielsweise?

Teile der Logistikbranche haben sicherlich vom erhöhten Bedarf durch Internetbestellungen profitiert, was die Nachfrage nach Lagerräumen und Verteilerzentren stützt. Der Internetgigant Amazon hat zum Beispiel angekündigt, global 100.000 zusätzliche Mitarbeiter anzuheuern. Allerdings sollten wir auch hier nicht vergessen, dass im Rahmen der Krise vielfach Betriebe geschlossen wurden und Lieferketten unterbrochen waren. Zudem waren schon vor der Krise die Margen stark unter Druck und mittelfristig wird der Einbruch der Wirtschaft auch zu geringerer Nachfrage im Bereich der Produktion und im Konsum führen. Dennoch dürfte angesichts der weiteren Ausweitung des Online-Handels der Logistiksektor insgesamt als ein relativer «Gewinner» der Krise zu bezeichnen sein.

Handelt es sich hierbei nicht um einen eher kurzfristigen Trend? Schliesslich wird auch die Covid-19-Pandemie über kurz oder lang einmal abklingen und überwunden.

Es mag schon sein, dass dieser Trend im Laufe der Zeit etwas unterbrochen wird - doch wird sich am grundsätz­lichen digitalen Kaufverhalten nichts ändern; der Digitalisierungstrend wird sich verstärken. Womit sich ein weiterer «Gewinner» herauskristallisiert: Vom zunehmend digital verlaufenden Leben profitieren Rechenzentren im beson­deren Masse. Wenn Menschen übers Internet einkaufen, online lernen, ar­beiten, kommunizieren und nach Unter­haltung suchen, wird immer mehr Re­chenleistung benötigt. Dieses Segment wird wachsen - und dürfte sich dank seiner abgelegenen Lagen und dem ge­ringen Personalbedarf als überaus wi­derstandsfähig erweisen. Immobilien­investoren sollten indes beachten, dass es sich hier um hochkomplexe Spezial­immobilien handelt, der Kreis der Betreiber, Entwickler sowie Investoren klein und der Markt teils illiquide ist.

Zurück zu den «klassischen» Marktsegmenten: Sind Büroobjekte in dieser Krise resistenter als der Retailsektor?

Die Corona-Krise bleibt auch für den Bürosektor sicherlich nicht ohne Fol­gen, doch sind diese bei Weitem nicht so dramatisch, wie man meinen könnte.

Also drohen auch hier Mietausfälle?

Schon, insbesondere bei Unternehmen aus den Bereichen Verkehr und Trans­port, Unterhaltung oder Bildung. Bei Mietern aus Technologie, Pharma und Forschung oder Online-Handel sollten sich Investoren dagegen weniger sor­gen, denn diese dürften sich als wider­standsfähig erweisen oder gar wachsen.

Welchen Effekt hat der erzwungene Praxistest der Arbeit im Homeoffice?

Räumlich flexible Arbeit wird in der Tat weiter an Attraktivität und Akzeptanz gewinnen; doch die Nachfrage nach Büroräumen dürfte das kurzfristig nicht bedeutend beeinflussen. Langfristig kann das Homeoffice mehr zum Tragen kommen, allerdings ist dagegenzuhal­ten, dass Menschen soziale Wesen sind. Trotz aller Möglichkeiten der digitalen Kommunikation ist der beste Platz dort, wo man sich mit Kollegen und Kunden persönlich austauschen und neue Ideen entwickeln kann. Über Distanz lassen sich bestehende Beziehungen aufrecht­ erhalten, doch neue nur schwer auf­bauen. Zudem hat nicht jeder die Infrastruktur für das Homeoffice. Die gestiegene Akzeptanz des Homeoffice dürfte für viele Angestellte eine positive Nachricht sein, denn es bietet ihnen stellenweise die Flexibilität, etwa Kinder oder pflegebedürftige Menschen im Einklang mit der Arbeit betreuen zu können.

Wie sehen Sie in diesem Kontext die Zukunft der Grossraumbüros?

Ich denke nicht, dass die Krise das For­mat grundsätzlich infrage stellen wird. Unternehmen werden sicherlich Pläne entwickeln, wie sie in Zukunft bei ähn­lichen Ereignissen schnell in ihren Flä­chen reagieren können. Doch in Bezug auf die Produktivität, die Kommunika­tion, das Herstellen eines Gruppenge­fühls und die Innovation der Mitarbeiter wird das Format sicherlich beibehalten. Moderne Raumkonzepte ermöglichen Mitarbeitern schon heute, ihren Arbeits­tag aufzuteilen in Zeiten, wo sie konzentriert allein arbeiten, und Zeit, die sie mit Kollegen verbringen. Gerade die zufällige Interaktion ist häufig Auslöser einer neuen Idee oder ermöglicht es, Probleme schnell und effektiv zu lösen.

Wie steht es um die Co-Working-Modelle?

Schon vor der Krise hatte sich das Wachstum des Co-Working-Sektors ver­ringert; die erzwungene soziale Distan­zierung könnte für einige Anbieter zum Sargnagel werden, da eine geringere Flächeneffizienz automatisch zu höhe­ren Kosten führt. Wir erwarten, dass die zuletzt starke Expansion deutlich nach­lässt und es zu einer Konsolidierung der Anbieter kommt. Das Konzept als sol­ches wird aber weiter Bestand haben.

Wird dies das Mietpreisniveau drücken?

Co-Working-Flächen sind teuer, da die Betreiber insbesondere an zentralen Lagen hohe Mieten zahlen müssen und manchmal sogar die örtliche Spitzen­miete stellen. Oftmals ist die Bonität des Mieters jedoch schwach, und so bleibt es spannend, zu beobachten, zu welchen Mietpreisen wir eine Nachvermietung verzeichnen werden. Ein flächendecken­der Rückgang von Mieten infolge einer Konsolidierung der Anbieter von flexib­len Flächen ist indes ausgeschlossen - dafür ist der Anteil der Co-Working-Anbieter am Gesamtmarkt zu klein.

Welche längerfristigen Auswirkungen erwarten Sie für die Büromärkte?

Eine erhöhte Anzahl von Ausfällen könn­te in der Konsequenz dazu führen, dass die Bonität der Büronutzer künftig eine noch wichtigere Rolle einnimmt. Was wiederum bei der Preisfindung von Büroimmobilien eine zentrale Rolle spielen könnte, da Bonitätsrisiken und Mietausfallwahrscheinlichkeiten differenzierter betrachtet werden müssen. Objekte mit guter Mieterbonität werden dann weni­ger Renditen einbringen als Objekte mit schwacher Mieterbonität, ähnlich wie dies auch bei Anleihen der Fall ist.

Das Segment der Wohnimmobilien gilt als resilienter als der Gewerbesektor ...

Selbst das Wohnsegment als das post­zyklischste aller Immobiliensektoren dürfte in der Schweiz Einbussen erlei­den. Bekanntlich ist die Zuwanderung stark eingebrochen. Wenn sich die Arbeitsmarktsituation verschlechtert und damit einhergehend auch die Kaufkraft, dürfte das Mietpreiswachstum in die­sem Sektor weiterhin limitiert sein.

Ihr Ruf als «Betongold» scheint durch Corona massiv erschüttert - sind Immobilien als Asset-Klasse noch attraktiv?

Wie schon erwähnt: Bei jeder wirt­schaftlichen Entwicklung gibt es Gewin­ner und Verlierer, das Bild ist alles andere als nur schwarz oder weiss. Gleichzeitig ist die Ausnahmesituation ein echter Katalysator. Die Covid-19-Pandemie verstärkt die Digitalisierung, was die Art und Weise, wie wir konsu­mieren, arbeiten und unsere Freizeit verbringen, nachhaltig verändern dürfte. Aus der Investmentsicht werden sich Immobilien­ angesichts der niedrigen Zin­sen weiterhin einer unverändert hohen Nachfrage erfreuen. Allerdings wird sich der Markt zwischen den sicheren Lagen und Mietern und den weniger sicheren ­Anlagen weiter polarisieren.

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