Wohnungskrise als Chance für Naturkapital

Der globale Wohnungsmarkt steht unter Druck. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage öffnet sich seit Jahren und hat inzwischen ein kritisches Ausmass erreicht. Für Investoren im Bereich Naturkapital bietet diese Entwicklung jedoch eine strukturelle Chance, die weit über den nächsten Konjunkturzyklus hinausreicht.

Jahrelange Unterproduktion hinterlässt Spuren

Der Wohnungsbau in den grossen Industrieländern hat die Bevölkerungsentwicklung und den Bedarf seit der Finanzkrise 2008 nicht mehr eingeholt. In den USA, Kanada, Australien, dem Vereinigten Königreich und der Europäischen Union klafft eine erhebliche Lücke zwischen dem tatsächlichen Bestand und dem, was eigentlich benötigt wird. Schätzungen zufolge müssten in diesen fünf Märkten über die nächsten zehn Jahre rund 5.1 Millionen neue Wohnungen pro Jahr gebaut werden, was einem Anstieg von etwa 40 Prozent gegenüber dem heutigen Niveau entspricht.

In Europa ist die Lage besonders vielschichtig. Seit der Finanzkrise 2009 hinkt der Wohnungsbau in vielen Ländern der Nachfrage hinterher, wobei die nationalen Unterschiede erheblich sind: Spanien und Deutschland weisen ausgeprägte Defizite auf, während Frankreich sich seiner historischen Durchschnittsbaurate annähert. Gesamteuropäisch beläuft sich der Bedarf auf rund 2.25 Millionen Wohneinheiten pro Jahr, 2024 wurden lediglich 1,6 Millionen fertiggestellt.

Bezahlbarkeit als eigentlicher Engpass

Dabei ist die Wohnungsnot nicht allein ein Angebotsphänomen. Die Immobilienpreise in der EU sind seit 2015 um rund 60 Prozent gestiegen, während die Reallöhne nicht Schritt gehalten haben. Mit den stark gestiegenen Zinsen seit 2022 hat sich die Finanzierungslast für Käufer weiter erhöht, und selbst dort, wo die Bautätigkeit anzieht, bleibt Wohneigentum für viele Haushalte schlicht unerschwinglich.

Verschärft wird die Lage durch ein strukturelles Produktivitätsproblem im Bausektor. Während andere Branchen in den letzten Jahrzehnten erhebliche Effizienzgewinne erzielt haben, stagniert die Baubranche. In den USA hat die Produktivität sogar abgenommen. Das treibt die Kosten in die Höhe und bremst die dringend benötigte Ausweitung des Wohnungsangebots.

Holz als struktureller Nutzniessser

Für Naturkapital-Investoren ist die Verbindung offensichtlich: Der Wohnungsbau ist einer der grössten Abnehmer von Holz. In den USA entfallen mehr als zwei Drittel des gesamten Holzverbrauchs auf den Wohnbau, und auch in Europa besteht eine enge Korrelation zwischen Bautätigkeit und Holznachfrage. Eine nachhaltige Belebung der Bauwirtschaft würde die Nachfrage nach zertifiziertem Holz, Ingenieurholzprodukten wie Brettsperrholz (CLT) sowie Holzanwendungen in Innenausbau, Möbeln und Bodenbelägen deutlich ankurbeln.

In Europa gewinnt der Holzbau zusätzlich politischen Rückenwind: Er gilt als zentraler Hebel zur Dekarbonisierung des Bausektors, fördert regionale Wertschöpfungsketten und trägt zur Industrialisierung eines traditionell handwerklich geprägten Sektors bei. Der europäische Plan für bezahlbares Wohnen zielt darauf ab, die Baukapazitäten durch harmonisierte Baunormen zu steigern und den Holzrahmenbau gezielt zu fördern.

Europa: komplex, aber chancenreich

Trotz dieser günstigen Ausgangslage bleibt Europa für institutionelle Investoren ein anspruchsvolles Terrain. Die Waldressourcen sind stark fragmentiert und grossvolumige Investitionsmöglichkeiten rar. Gleichzeitig arbeiten die Politik und die Branche daran, diese Hürden abzubauen, durch Förderprogramme für den Holzbau, Standardisierungsoffensiven und gezielte Unterstützung für die Massivholzbranche. Gelingt das, könnten diese Massnahmen die Bautätigkeit ankurbeln und die Holznachfrage langfristig festigen.

Langfristiger Rückenwind für Forstinvestitionen

Der globale Wohnungsmangel ist kein konjunkturelles Phänomen, das sich rasch auflöst. Er ist das Ergebnis eines über Jahre angesammelten Strukturdefizits, und dessen Abbau wird Zeit brauchen. Für Investoren im Bereich Naturkapital bedeutet das: Die Holznachfrage dürfte langfristig steigen. Am stärksten profitieren werden jene Regionen, in denen die Bautätigkeit schnell hochgefahren werden kann, die Finanzierungsbedingungen günstiger sind und reichlich Forstressourcen vorhanden sind. Neben den USA und Australien könnte auch Europa trotz seiner strukturellen Herausforderungen von dieser Dynamik profitieren.

Zum Autor

Martin Davies ist Global Head of Nuveen Natural Capital, einer Abteilung für Bodenvermögensverwaltung, die mehr als 12 Milliarden Dollar über 3 Millionen Acres in 10 Ländern verwaltet. Er verfügt über 30 Jahre Erfahrung in der Landwirtschaft, unter anderem bei der Bank of New York Mellon und der Cooperative Group Farms, und ist Absolvent der Universität Reading sowie ehemaliger Präsident der Oxford Farming Conference (2017).

In 360° Finanzen liefern Experten und Expertinnen jeden Monat klare Strategien für eine zukunftssichere Geldanlage. Sie analysieren die Märkte, ordnen ESG-Entwicklungen ein und geben praxisnahe Tipps zur optimalen Portfolioallokation und zum Vorsorgesparen.