Schweizer Immobilienanlagen: Verlässliche Rendite in einem knappen Markt

Obligationen in Schweizer Franken werfen zurzeit nur geringe Renditen ab. Eine Alternative dazu sind Anlagen am Schweizer Immobilienmarkt. Sie ermöglichen es, an dessen Entwicklung zu partizipieren, ohne direkt eine Liegenschaft erwerben und entsprechend viel Kapital binden zu müssen.

Direkte Immobilieninvestitionen setzen jedoch erhebliche Eigenmittel voraus. Hinzu kommt das Risiko einer ungenügenden Diversifikation: Wer nur eine oder wenige Liegenschaften hält, ist stark von einzelnen Objekten, Regionen und Segmenten abhängig. Abhilfe schaffen indirekte Investitionsmöglichkeiten wie Immobilienfonds oder Immobilienaktien. Durch das Pooling von Kapital können grosse Immobilienportfolios aufgebaut und über verschiedene Regionen und Segmente diversifiziert werden. Objekt- und standortspezifische Risiken lassen sich dadurch reduzieren.

Knappheit stützt den Wohnungsmarkt

Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt ist derzeit von einer ausgeprägten Knappheit geprägt. Landesweit steht lediglich rund ein Prozent der Wohnobjekte leer. Gemäss einem Bericht des Bundesrates liegt das natürliche Marktgleichgewicht bei einem Leerstand von 1.5 Prozent. Neben der Zuwanderung ist vor allem die geringe Bautätigkeit der vergangenen Jahre für diese Situation verantwortlich. Die Folge sind höhere Preise und Mieten. Zwar dürfte die Bautätigkeit in den nächsten Jahren wieder anziehen. Die Knappheit wird aber vorerst bestehen bleiben. Für Wohnimmobilien bleiben die Aussichten damit grundsätzlich intakt.

Bei kommerziellen Immobilien entscheidet die Lage

Kommerziell genutzte Immobilien reagieren stärker auf das konjunkturelle Umfeld als Wohnimmobilien. Besonders im Bürosegment ist deshalb die Lage entscheidend. Geschäftsliegenschaften an zweitklassigen, ländlichen Standorten leiden teilweise unter erhöhten Leerständen und Preisdruck. Büroliegenschaften an Zentrumsstandorten verzeichnen dagegen weiterhin steigende Mieteinnahmen. Eine pauschale Betrachtung des Immobilienmarktes greift daher zu kurz. Je nach Nutzungsart, Region und Lage können sich die Aussichten deutlich unterscheiden.

Zinsen beeinflussen Kosten und Bewertung

Neben der Entwicklung des Immobilienmarktes spielt das Zinsniveau eine zentrale Rolle. Steigende Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten und schmälern die Rentabilität. Gleichzeitig nimmt die relative Attraktivität von Immobilienanlagen gegenüber Obligationen ab. Dieser Zusammenhang zeigt sich auch an der Börse. Die Börsenbewertung einer Immobilienanlage entspricht nicht zwingend dem inneren Wert des zugrundeliegenden Portfolios. Liegt der Börsenkurs darüber, spricht man von einem Agio, liegt er darunter, von einem Disagio. Diese Bewertungsdifferenz widerspiegelt neben dem Zinsniveau auch die Erwartungen an die weitere Marktentwicklung.

Rendite zwischen Aktien und Obligationen

Schweizer Immobilienanlagen werden oftmals als Alternative zu CHF-Obligationen eingesetzt. Ein Grund dafür ist ihr Rendite-Risiko-Profil. Wie Obligationen verfügen sie über vergleichsweise konstante Ausschüttungen. Gleichzeitig sind Immobilienanlagen aber deutlich grösseren Schwankungen ausgesetzt als CHF-Obligationen.

Der breit gefasste Index der Schweizer Immobilienfonds (SWIIT Index) erzielte seit seiner Auflage im Jahr 1995 eine durchschnittliche jährliche Rendite von 5.8 Prozent bei einer durchschnittlichen jährlichen Abweichung von 7.6 Prozent. Das Risiko liegt damit unter jenem von Schweizer Aktien, aber deutlich über jenem von Obligationen.

Die Aussichten bleiben intakt

Aus Anlagesicht bleiben die Zukunftsaussichten für den Schweizer Immobilienmarkt grundsätzlich intakt und das begrenzte Angebot dürfte insbesondere die Erträge von Wohnimmobilien weiter stützen. Gute Lagen bei kommerziellen Immobilien bleiben ebenfalls gefragt. Gegenwind kommt von der Konjunktur. Der Schweizer Arbeitsmarkt kühlt sich ab, und eine schwächere Wirtschaft schmälert das verfügbare Einkommen vieler Haushalte. Solange die Schweiz jedoch nicht in eine Rezession fällt, dürfte dieser Effekt begrenzt bleiben.

Immobilienanlagen bleiben damit eine Anlageklasse mit vergleichsweise stabilen Erträgen und einem robusten Fundament. Als vollständigen Ersatz für Obligationen sollte man sie jedoch nicht verstehen. Wer in Schweizer Immobilien investiert, nimmt bewusst höhere Kursschwankungen in Kauf - erhält dafür aber langfristig auch zusätzliche Ertragschancen.

Autor: Thomas Rühl, Leiter Research und Chief Investment Officer der Schwyzer Kantonalbank

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